Реновация
Назад
Реновация

Понятие «реновация», произошедшее от латинского renovatio, означает реконструкцию, обновление, улучшение и даже реставрацию, но без нарушения прежней структуры. Это относится и к территории столицы Российской Федерации – г. Москва.

Радиально-кольцевая структура Москвы при ее реновации полностью сохраняется, реконструкции идут только на отдельных элементах ее территории. Например, ведут снос пятиэтажек.

В Москве сносят некоторые предприятия тяжелой промышленности, машиностроения, химии и т. п., загрязняющие воздух, воду и землю столицы. После сноса и демонтажа восстанавливают и обновляют зеленые зоны города, расширяют или высаживают новые парки и скверы или строят современные жилые комплексы т. д.

Промышленная реновация – это восстановление физически изношенных средств производства, инструмента, машин и механизмов или их замена на новые, более высокопроизводительные. Внимание обращается на сокращение ручного труда, стоимость которого растет каждый год.

Поэтому одна из задач промышленной реновации – автоматизация самых сложных производственных процессов.


История реновации в Москве

История реновационных процессов в строительстве началась в 1930-х годах с индустриализации. Одновременно шло обновление промышленности и жилого фонда. В этот период были реконструированы и возведены крупные машиностроительные предприятия в Москве, Горьком, Ярославле, Куйбышеве и других городах страны. Всем этим предприятиям требовалось большое количество работников, а значит и много жилья. Частично проблему решили жилищной реновацией – восстановлением и реконструкцией жилых домов дореволюционной постройки. В многокомнатные квартиры заселяли по несколько семей, и они становились коммунальными. Также возводились и обновлялось упрощенное временное жилье – общежития и бараки.

В послевоенные годы снова обострившаяся проблема, в том числе и с жильем, вынудила активно заняться реновацией жилого фонда и новым строительством.

Решением стало быстрое строительство из бетонных и шлакоблочных плит со сроком эксплуатацией 25 – 35 лет. Но обстоятельства заставили использовать этот «малометражный фонд» не 35, и даже не 45 лет. А все 55 – 60 без серьезных капитальных ремонтов, что привело к быстрому износа домов. В 1990-х начался процесс сноса и послевоенного репарационного и малометражного жилья 1945 – 1965 годов. Первым этапом собирались снести в Москве более 1 700 домов.

реновация

Реновация сегодня

В такой сфере строительной индустрии как демонтаж и снос всё больше требуются профессионалы, работающие на разрушение для будущего созидания. Снос устаревшего здания для освобождения места под новое высокоэффективное, энергетически экономное и комфортное жилье часто ведется в квартале, уже обеспеченном транспортной и социальной инфраструктурой – метро, скоростным трамваем, экологичным троллейбусом и пр. В микрорайоне вне сноса остаются школа, детские сады, магазины, кинотеатры, библиотеки. Строятся многоэтажные парковки, иногда прямо под жилым домом.

И это тоже реновация – с сохранением тех элементов структуры, которые используют по новому назначению. Например, четырехэтажное здание завода по производству транзисторов и диодов превращают в выставочные залы, магазины, детские и юношеские спортивные тренажерные залы, кружки по интересам, бизнес-центры и мн. др.

В 2017 г. в Москве была принята «Программа реновации» жилого фонда города. Некоторые другие крупные города страны продублировали ее суть и включились в процесс обновления местного жилья.

Об основных этапах реновации

Покупка или получение в бессрочное пользование земельного участка

Приобретение земельного участка должно подтверждаться свидетельством о собственности. В документе нужно указать статус владельца для его территории.

Документ на право получения земельного участка в бессрочное пользование может получить застройщик в администрации региона, к которому относится этот участок.

Покупка участка, его дарение, переход по наследству и другие действия по его получению должны оформляться документами, заверенными нотариусом.

В документе на участок приводятся все его кадастровые и технические характеристики.

Если на участке есть строения – указываются их характеристики – число этажей, материал сооружения, его площадь и пр.

Какие документы нужны для покупки участка земли под строительство?

Покупая земельный участок под строительство, например, жилого дома нужно дело иметь только с продавцами, имеющими на руках документацию на интересующий вас участок:

  • свидетельство, подтверждающее регистрацию права собственности на него;
  • основание собственности, подтвержденное документом – свидетельство наследования, дарственная, договор о купле/продаже и пр.;
  • кадастровый документ на участок.

Эти документы требуется проверить первыми.

Рекомендуют проверить и такие документы:

  • справку с нормативной стоимостью земли;
  • справку об отсутствии ареста, ипотеки и пр. обременений;
  • документ об отсутствии на земле жилых или нежилых построек.

Если продавец физическое лицо, то нужны:

  • письменное согласие на сделку, нотариально заверенное от жены или мужа;
  • от несовершеннолетнего владельца с разрешением опекуна или соотв. органа;
  • документ о дееспособности продавца – справка из психдиспансера о не учете у нарколога и психиатра.

Земля под застройку — проверяют на возможность ведения строительства.

При проведении на наделе строительства проверить разрешительные документы:

  • главный – разрешение на строительство за подписью главы местной администрации;
  • строительный проект со всей планировкой участка;
  • разрешение на необходимые коммуникации и их подведение к участку;
  • заключение комитета по градостроительству местной администрации.

Документы для строительства дома

В разных регионах России свои порядки на выдачу разрешения на проведение строительства дома, как и число и виды документов. Помните, что пакет документов на строительство действует только два года до начала строительства. Не началась стройка через два года – требуется начинать сбор документов заново.

При загородном строительстве на купленном участке нужно посетить орган местной власти. С собой иметь:

  • документ на участок и право им пользования;
  • паспорт;
  • копию проекта дома и копию лицензии организации, проведшей проектирование;
  • акт о расположении границ участка земли, составленный геонадзорным комитетом по архитектуре с разбивкой осей зданий и строений;
  • в поселке нужно согласовать проект со всеми соседями;
  • участок с деревьями и кустарниками можно расчищать только после получения письменного разрешения от районной лесной инспекции;
  • по предоставленному плану расположения зданий на наделе земли получают строительный паспорт, который согласовывают в пожарной и санитарной инспекции и утверждают планы подземных и наземных коммуникаций;
  • для изменений в плане работ, например, при необходимости ввести новые элементы в здание или пристройку, требуется разрешение главного архитектора.

Межведомственная комиссия, принимающая построенный дом, обнаружит разницу с проектом. Если она с первоначальным планом будет не менее 10%, то застройщику или хозяину могут наложить штраф.

После окончания всех работ по строительству следует от межведомственной комиссии получать письменное подтверждение что построенный объект соответствует предъявленному комиссии проекту.

Местная администрация рассмотрит дело и даст разрешение ввести здание в эксплуатацию. После этого застройщику – хозяину участка и дома выдают свидетельство о праве собственности.

Подготовительные этапы работ

Демонтаж морально устаревших и физически изношенных сооружений и объектов начинается с этапа подготовительных работ. В них в соответствии со СТО Нострой 2.33.53-2011, СП 48.13330-2011 и СНиП 12-04 входят:

  • разработка проектов для проведения работ – ППР по демонтажу/сносу и ПОР – по их организации на площадке сносимого объекта;
  • составление разрешительных и согласующих документов – по организации на площадке и прилежащих к ней улицах дорожного движения;
  • схемы для строительства временных ограждений от посторонних лиц с устройством выездных закрываемых ворот;
  • порубочный билет для вырубки на площадке деревьев, кустарников и др. зеленых насаждений;
  • согласование работ в водоохранной зоне;
  • документ-ордер, т. е. разрешение на снос здания или сооружения с его демонтажом или без.
механизированный снос

Право разрабатывать всю эту документацию, получать все необходимые согласующие и разрешающие резолюции, подписи и печати получают только профессиональные строители из строительных компаний и проектанты. Они проходят подготовку, аттестацию и стажировку. В результате – право заниматься этим видом строительных работ, а не только строительством жилых домов. Снос объекта завершается разрушением фундамента, полной очисткой площадки от обломков, загрязненного грунта и благоустройством территории.

Выводы.

Степень профессиональной грамотности и компетенции проектировщиков ПОР и ППР, руководителей на площадке демонтажа/сноса, оснащенность специализированной техникой и инструментом влияет на многие факторы работ по реновации. Это сказывается на точности соблюдения девелоперами всех требований технологии строительства многоэтажных домов. И прежде всего на сроки проведения работ по сносу, очистке площадки под строительство и разработке котлована для объекта.

Следующим этапом выполняют работы нулевого цикла под новое сооружение.

Правильно проводимая реновация со строительством жилого комплекса не только увеличивает плотность застройки городов, но и делает их еще комфортнее и красивее.